BGH stärkt Mieterrechte: Kein selbstständiges Beweisverfahren vor Mieterhöhungsklage zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 15. Juli 2025 (Az. VIII ZB 69/24) entschieden, dass Vermieter kein selbstständiges Beweisverfahren nach § 485 ZPO nutzen dürfen, um die ortsübliche Vergleichsmiete oder einzelne wohnwerterhöhende Merkmale vor einer Mieterhöhungsklage feststellen zu lassen.

Hintergrund war ein Berliner Fall: Nachdem der Mieter einer verlangten Nettokaltmieterhöhung widersprochen und insbesondere bestimmte wohnwerterhöhende Merkmale bestritten hatte, beantragten die Vermieter beim Amtsgericht ein Beweisverfahren mit 18 detaillierten Fragen zur Wohnungsausstattung. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht lehnten den Antrag ab – und der BGH bestätigte diese Entscheidungen.

Nach Auffassung des BGH fehlt es den Vermietern an einem rechtlichen Interesse, ein solches Beweisverfahren einzuleiten. Das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 bis 558b BGB stelle bereits ein in sich geschlossenes System dar, das dem Schutz des Mieters dient. Es enthält feste Fristen, klare formelle Anforderungen und Schutzmechanismen, die eine faire Streitbeilegung gewährleisten. Ein vorgelagertes Beweisverfahren würde diese Schutzfunktionen unterlaufen: Der Mieter müsste sich ohne Not bereits mit einem teuren Sachverständigengutachten auseinandersetzen und könnte Kosten tragen müssen, die ihm im regulären Verfahren erspart bleiben.

Damit ist klargestellt: Die Ermittlung der Vergleichsmiete hat ausschließlich im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zu erfolgen – nicht im Vorfeld durch ein eigenständiges Beweisverfahren.