JStG 2026: Bundesrat will kürzere Restnutzungsdauer für Altbauten kippen

Jahressteuergesetz 2026 · Gastbeitrag von Gutachten.org

Der Bundesrat will die Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer auf den Zeitpunkt der Fertigstellung beschränken. Für Käufer von Bestandsimmobilien fiele diese Möglichkeit damit weg. Das Anliegen der Länder ist berechtigt, die vorgeschlagene Lösung trifft aber nicht die schlechten Gutachten, sondern alle Eigentümer von Bestandsgebäuden.

Was gilt heute?

Gebäude werden steuerlich pauschal abgeschrieben: 3 % pro Jahr für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023, 2 % für Baujahre 1925 bis 2022 und 2,5 % für ältere Gebäude. Gerechnet wird ab dem Kauf, unabhängig vom Alter des Gebäudes. Weil diese Pauschale nicht jedem Objekt gerecht wird, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

In der Praxis geschieht das per Sachverständigengutachten. Der Bundesfinanzhof hat die Anforderungen daran seit 2021 mehrfach konkretisiert.

Was der Bundesrat vorschlägt:

In Ziffer 6 seiner Stellungnahme vom 25.09.2026 (BT-Drs. 21/8283) will der Bundesrat in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einfügen. Maßgeblich wäre dann nicht mehr, wie lange ein Gebäude ab dem Kauf noch genutzt werden kann. Es zählte nur noch, welche Nutzungsdauer es bei seiner Fertigstellung hatte. Zustand, Modernisierungsstand und wirtschaftliche Restnutzbarkeit spielten keine Rolle mehr. Begründet wird das mit Gutachten unzureichender Qualität, etwa durch Nicht Sachverständige oder als einfache „Internetgutachten“. Zahlen zu Fallhäufigkeit oder Mehreinnahmen nennt der Bundesrat nicht. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung angekündigt, den Vorschlag zu „prüfen“.

Warum Ziffer 6 nicht übernommen werden sollte:

1. Der Vorschlag ist rechtlich kritisch. Wo der Gesetzgeber typisiert, muss der Steuerpflichtige nachweisen dürfen, dass die typisierte Annahme auf sein Gebäude nicht zutrifft (Übermaßverbot, BFH II B 79/23). Ziffer 6 nimmt Eigentümern von Bestandsgebäuden genau diesen Nachweis. Page 3 of 10 BVFI Newsletter – Verkürzte Restnutzungsdauer & JStG 2026

2. Der Bundesrat widerspricht sich selbst. 2024 schrieb er, eine ersatzlose Streichung „scheidet aus“, weil sie gegen das Übermaßverbot verstieße.

3. Der Bundestag hat zweimal anders entschieden. 2022 mit den Stimmen von SPD, CDU/CSU, Grünen und FDP für den Erhalt; 2024 wurde der Vorschlag nicht übernommen.

4. Der Vorschlag ist handwerklich unfertig. Keine Übergangsregel, keine Zahlen und neuer Streit darüber, welche Nutzungsdauer ein Gebäude bei seiner Fertigstellung hatte.

5. Wirtschaftlich trifft er den falschen Teil des Marktes. Bestand, Sanierung und private Vermieter, also den Bereich, in dem Wohnraum und Klimaschutz entschieden werden. Einen endgültigen Steuerausfall verursacht die Regel nicht.

Wen es trifft:

Knapp zwei Drittel der rund 25 Mio. Mietwohnungen in Deutschland gehören privaten Kleinvermietern. 45 % von ihnen nehmen weniger als 5.000 € Nettomiete im Jahr ein. 60 % der rund 19,7 Mio. Wohngebäude wurden bis 1979 gebaut. Jeder Käufer eines solchen Gebäudes wäre betroffen, unabhängig von dessen Zustand. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1965 wird 2026 gekauft. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung hat es eine übliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, also bis 2045. Steuerlich würde es mit 2 % bis 2076 abgeschrieben. Das Gebäude wäre dann 111 Jahre alt, 31 Jahre über seiner üblichen Lebensdauer.

Bestand, Klimaschutz und Fiskus

Neubauten wurden steuerlich gezielt gestärkt: 3 % linear seit 2023 und 5 % degressiv für Baubeginne von Oktober 2023 bis September 2029. Der Bestand bliebe nach Ziffer 6 bei 2 %. Dabei sinkt der Neubau: 2025 wurden 206.600 Wohnungen fertig, für 2026 erwartet das Pestel-Institut rund 185.000. Der Bedarf liegt laut IW Köln bis 2040 bei rund 257.400 Wohnungen pro Jahr. Auch für den Klimaschutz ist der Bestand entscheidend. Die energetische Sanierungsquote ist von 0,88 % (2022) auf 0,67 % (2025) gefallen, nötig wären rund 2 %. Modernisierungskosten, die als nachträgliche Herstellungskosten gelten, folgen steuerlich der Abschreibung des Gebäudes. Ohne Satz 2 würden sie bei einem Altbau über 40 bis 50 Jahre verteilt. Für den Staat geht es um den Zeitpunkt, nicht um die Höhe. Abgeschrieben werden immer 100 % der Anschaffungskosten, ob über 50 oder über 25 Jahre. Bei 300.000 € Gebäudeanteil bedeutet ein Nachweis von 25 Jahren 12.000 € statt 6.000 € Abschreibung pro Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 2.520 € mehr Liquidität pro Jahr über 25 Jahre, danach kehrt sich der Effekt um. Die zusätzliche Liquidität fällt genau in die Phase, in der Finanzierung und Sanierung tragfähig sein müssen.

Der bessere Weg: Ein verbindlicher Nachweisstandard

Unser Vorschlag. Statt die Regel abzuschaffen, wird die Qualität des Nachweises verbindlich geregelt: Gutachten zertifizierter Sachverständiger, eine nachprüfbar dokumentierte Erfassung des Gebäudes und eine objektbezogene Begründung. Wie das Gebäude erfasst wird, ob durch Besichtigung oder durch moderne digitale Verfahren, sollte das Gesetz offenlassen. So fallen unseriöse Anbieter heraus, ohne den Zugang zum Nachweis bei knappen Sachverständigenkapazitäten zu verengen. Derselbe Maßstab sollte für die Kaufpreisaufteilung (§ 6f EStG-E) gelten. Der Standard muss technologieoffen sein, weil Sachverständige knapp sind. Als das Finanzministerium 2025 den Nachweis auf öffentlich bestellte Sachverständige beschränken wollte, hätte das den Kreis der infrage kommenden Gutachter nach Schätzungen von rund 4.000 auf rund 1.000 verkleinert. Mit dem Standard prüft das Finanzamt klare Kriterien statt jedes Gutachten inhaltlich neu.

Drei Bitten an den Finanzausschuss

1. Ziffer 6 nicht übernehmen und nicht in die Änderungsanträge aufnehmen.

2. Qualität technologieoffen regeln, für Nutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung gleichermaßen.

3. Vertrauen schützen: Neue Anforderungen nur für Anschaffungen nach Verkündung, laufende Abschreibungen bleiben unberührt.

Gerrit Kolweyh, Nicholas Bethge und Felix Holfert, Gutachten.org (Evalion GmbH)