BGH-Urteil zur Maklerprovision: Formfehler kann zur Rückzahlung führen

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, wie wichtig eine rechtssichere Gestaltung von Maklerverträgen ist. Bereits ein unscheinbarer Fehler in einer E-Mail kann dazu führen, dass der gesamte Provisionsanspruch entfällt.

Im entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar nach dem Verkauf seines Hauses eine Maklerprovision von rund 8.811 Euro gezahlt. Später verlangten die Verkäufer das Geld zurück – mit Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war.

Provisionshinweis stand an der falschen Stelle

Der entscheidende Punkt war die Gestaltung der elektronischen Kommunikation. Der Hinweis auf die Provisionspflicht befand sich erst unterhalb der E-Mail-Signatur. Nach Auffassung des Gerichts war damit nicht ausreichend erkennbar, dass dieser Abschnitt noch zu der eigentlichen Vertragserklärung gehörte.

Auch bei einer E-Mail muss eindeutig feststehen, wo die rechtlich verbindliche Erklärung beginnt und endet. Eine Signatur, eine Grußformel oder eine vergleichbare Abschlusszeile kann aus Sicht des Empfängers das Ende der Erklärung markieren. Nachfolgende Angaben zur Provision erfüllen die gesetzliche Textform deshalb nicht automatisch.

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt § 656a BGB die Textform vor. Die wesentlichen Vertragsbestandteile müssen sich aus den formgerechten Erklärungen der Beteiligten bestimmen lassen. Dazu gehören insbesondere die Vertragsparteien, das betreffende Objekt und die vereinbarte Provision.

Vertragsschluss per E-Mail bleibt grundsätzlich möglich

Das Urteil bedeutet nicht, dass Maklerverträge künftig handschriftlich unterschrieben werden müssen. Der BGH stellte ausdrücklich klar, dass ein Vertrag weiterhin durch den Austausch von E-Mails und unter bestimmten Voraussetzungen sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann.

Voraussetzung ist jedoch, dass die erforderlichen Erklärungen die Textform einhalten. Provisionshöhe, Objektbezug und Abschlusswille müssen in den maßgeblichen Nachrichten klar und nachvollziehbar dokumentiert sein. Angaben in einer automatischen Signatur oder in einem optisch abgetrennten Nachsatz können dafür zu wenig sein.

Keine Heilung durch den notariellen Kaufvertrag

Eine im späteren notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel konnte den Formmangel nicht beseitigen. Solche Klauseln dokumentieren häufig lediglich, dass ein Makler am Geschäft beteiligt war oder eine Provision vereinbart sein soll. Sie ersetzen jedoch keinen wirksam abgeschlossenen Maklervertrag.

Da im konkreten Fall die gesetzliche Textform nicht gewahrt worden war, bestand kein Anspruch auf die Provision. Die bereits geleistete Zahlung musste zurückerstattet werden. Auch ein Wertersatz für die tatsächlich erbrachte Maklerleistung kam nach der Entscheidung nicht in Betracht.

Was das Urteil für Kunden und Makler bedeutet

Verbraucher können gezahlte Provisionen nicht allein deshalb zurückfordern, weil der Vertrag per E-Mail geschlossen wurde. Entscheidend ist vielmehr, ob die gesamte Kommunikation im Einzelfall die gesetzlichen Formanforderungen erfüllt. Betroffene sollten daher Inserate, Exposés, E-Mails, Anhänge und Vertragsunterlagen vollständig prüfen lassen.

Für Immobilienmakler erhöht das Urteil den Handlungsdruck. Vertragsunterlagen und digitale Abschlussprozesse sollten so gestaltet sein, dass Provisionspflicht, Vertragspartner und Objekt eindeutig bezeichnet werden. Die Provisionsvereinbarung gehört in den Haupttext oder in ein klar einbezogenes Dokument – nicht in die automatische Signatur oder unter die abschließende Grußformel.

Grundlage ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. März 2026, Aktenzeichen I ZR 202/25. Die Entscheidung ist beim Bundesgerichtshof abrufbar .

Das Urteil sollte für die Branche Anlass sein, digitale Vertragsprozesse konsequent zu überprüfen und zu vereinheitlichen. Maklerunternehmen benötigen verständliche Musterverträge, eindeutig aufgebaute E-Mails und technisch dokumentierte Abschlusswege. Der BVFI unterstützt seine Mitglieder dabei durch aktuelle Vertragsvorlagen, regelmäßige Schulungen und verbindliche Qualitätsstandards. Rechtssichere Prozesse schützen nicht nur den Provisionsanspruch, sondern stärken auch das Vertrauen der Verbraucher in die professionelle Immobilienvermittlung.